Nearshoring i "Just-in-Case" kształtują popyt na magazyny w UE
Autor: Pickup2 Team
Europejski rynek magazynowy wkracza w nową erę, w której odporność łańcucha dostaw przeważa nad optymalizacją kosztów.
Europejski rynek nieruchomości logistycznych przechodzi transformację strukturalną. Producenci, sprzedawcy detaliczni i przedsiębiorstwa przemysłowe nie gonią już za najtańszymi powierzchniami magazynowymi – priorytetem stają się bliskość, redundancja i elastyczność operacyjna. W rezultacie utrzymuje się wysokie zapotrzebowanie na nowe i nowoczesne powierzchnie logistyczne, nawet w obliczu niejednoznacznych sygnałów gospodarczych w całej Europie i fluktuacji popytu konsumenckiego.
Nearshoring zmienia mapę
Produkcja przenosi się na dużą skalę bliżej europejskich rynków końcowych. Według raportu Savills European Logistics Spotlight za Q2 2026, nearshoring stał się dominującą siłą napędową popytu ze strony najemców. Firmy relokują lub duplikują moce produkcyjne w regionach bliżej konsumentów, aby zmniejszyć ryzyko zakłóceń w dalekobieżnych łańcuchach dostaw. Turcja, Afryka Północna i części Europy Wschodniej stają się preferowanymi bazami produkcyjnymi, podczas gdy korytarze iberyjski i włoski odnotowują odnowione zainteresowanie najemców w związku z przyspieszającym procesem reshoringu.
Wpływ na popyt na powierzchnie magazynowe jest bezpośredni i mierzalny. Krótsze, bardziej przewidywalne łańcuchy dostaw wymagają mniejszej liczby, ale lepiej zlokalizowanych obiektów, a najemcy coraz chętniej decydują się na długoterminowe umowy najmu na sprawdzonych rynkach. Popyt koncentruje się na magazynach średniej i dużej wielkości, o powierzchni od 10 000 do 50 000 metrów kwadratowych, zwłaszcza tam, gdzie krzyżują się połączenia drogowe, kolejowe i morskie. Wskaźniki pustostanów w kluczowych europejskich hubach logistycznych pozostają blisko historycznych minimów, nawet pomimo trwającej intensywnej działalności deweloperskiej na całym kontynencie.
"Just-in-Case" zastępuje "Just-in-Time"
Strategia zarządzania zapasami ulega fundamentalnym zmianom w europejskich łańcuchach dostaw. Wzorzec typu "lean", oparty na modelu "just-in-time", który dominował w latach 2010., ustąpił miejsca podejściu "just-in-case". Firmy świadomie akceptują wyższe koszty utrzymania zapasów w zamian za zdolność buforową i bezpieczeństwo dostaw. Przekłada się to bezpośrednio na większą liczbę miejsc paletowych, większą objętość przestrzeni magazynowej i dłuższe okresy najmu niż przed pandemią.
Kluczowe sygnały rynkowe obejmują:
- Najemcy podpisujący przedwstępne umowy najmu na 12 do 18 miesięcy przed rozpoczęciem działalności.
- Średnie okresy najmu przekraczające historyczny benchmark pięciu lat.
- Rosnący popyt na powierzchnie magazynowe z kontrolowaną temperaturą i o wysokim standardzie.
- Zwiększoną skłonność do płacenia wyższych czynszów za strategicznie zlokalizowane obiekty.
Prognozy dla europejskiego rynku logistycznego wskazują na utrzymujący się średnioroczny wzrost zapotrzebowania na nowoczesne powierzchnie magazynowe o kilka punktów procentowych rocznie do 2034 roku, napędzany wyłącznie przez te strukturalne zmiany w zarządzaniu zapasami.
Huby przyportowe zyskują na wartości
Nieruchomości logistyczne zlokalizowane przy wybrzeżu i w pobliżu portów stają się najbardziej konkurencyjnym segmentem europejskiego rynku. Savills raportuje, że magazyny w zapleczu portowym nadal przewyższają wyniki całego rynku, co jest wspierane wzrostem handlu kontenerowego, efektami przekierowania ruchu z Morza Czerwonego i potrzebą szybkiej dystrybucji transgranicznej. Antwerpia, Rotterdam, Hamburg, Walencja i Pireus odnotowują rekordowe lub bliskie rekordowym wskaźniki obłożenia, a wiele rynków jest obecnie praktycznie ograniczonych podażowo.
Te huby korzystają z potężnego połączenia dostępu do głębokowodnych portów, dojrzałych połączeń drogowych i kolejowych oraz rosnących przepływów związanych z nearshoringiem z Afryki Północnej i Lewantu. Dla najemców kalkulacja jest prosta: bliskość do punktów przeładunkowych i możliwości wyboru środka transportu przeważają nad marginalnymi oszczędnościami kosztów dostępnymi w niżej położonych lokalizacjach śródlądowych. Deweloperzy reagują, ale dostarczenie nowej podaży spekulacyjnej zajmie czas, co utrzyma presję na wzrost czynszów przez cały 2026 rok i dalej.
Podsumowanie
Europejski rynek magazynowy jest redagowany na nowo przez decyzje oparte na potrzebie odporności. Nearshoring i strategia zapasów "just-in-case" nie są tymczasowymi reakcjami na niedawne zakłócenia – są to zmiany strukturalne, które będą nadal napędzać popyt na dobrze zlokalizowane, wysokiej jakości powierzchnie logistyczne. Platformy takie jak Pickup2 pomagają spedytorom, agentom celnym i przewoźnikom poruszać się po tym ewoluującym krajobrazie, dopasowując dostępne moce przewozowe do zmieniającego się popytu w czasie rzeczywistym.